Wat kan je doen tegen huurverhoging van winkelruimte?

Bovendien kost een traject via de rechter de verhuurder tijd en geld. Welke stappen kun je als huurder zetten?

De economie trekt aan – de winkelstraten lopen weer vol. Als winkelier (of horeca-ondernemer) kan je weer even op adem komen. Wat vlees op de botten kweken. Misschien investeren in de vernieuwing van je interieur. Denk je.

Dan valt er een brief van de verhuurder op de deurmat. De verhuurder wil de huren verhogen. Zelfs verdubbelen! Dat is schrikken.

Vele winkeliers  – met name in de Randstad en meer in het bijzonder in Amsterdam – worden hiermee geconfronteerd. Amsterdam is booming. En iedereen wil daar een graantje van meepikken. Ook jouw verhuurder. Die hoort dat het pand van de buurman voor het dubbele van jouw huur is verhuurd aan een internationale keten. De verhuurder denkt: 'die huur wil ik ook wel'.

Laat je niet bang maken
Geen paniek. Zo gemakkelijk gaat dat niet. De verhuurder mag de huur van je winkelruimte niet zomaar verhogen. Wanneer je hier als huurder niet mee instemt, moet de verhuurder volgens de wet een traject via de rechter volgen om een aangepaste huurprijs tot stand te brengen. Zo’n traject vergt tijd en kost de verhuurder geld. Het is maar de vraag of de verhuurder daadwerkelijk van plan is te investeren in dit traject.

Een eerste advies is dan ook: laat je niet bang maken. Stem er niet zomaar mee in!

Hieronder wordt in grote lijnen uitgelegd hoe het traject werkt en wat je als huurder het beste kan doen.

Wanneer kan de verhuurder de huur verhogen?
Wanneer er een periode in het huurcontract staat, dan kan de verhuurder een voorstel tot huurprijsherziening doen aan het eind van deze periode. Wanneer de huur bijvoorbeeld voor twee jaar is aangegaan, dan kan het na twee jaar. Wanneer er geen huurperiode is afgesproken of er een huur voor onbepaalde tijd geldt, dan kan het eens in de vijf jaar.

Let wel: op deze momenten kan de verhuurder proberen de huur te verhogen. Of dit lukt, is maar de vraag. Hierover verderop meer.

Hoe wordt aangepaste huur winkelruimte berekend?
De verhuurder mag de huur dus niet zomaar eenzijdig verhogen. Van belang is dat de wet voorschrijft hoe een aangepaste huur wordt berekend. Uitgangspunt bij die berekening is niet de marktwaarde van de huur. Dat is de huur die de internationale keten met een nieuw huurcontract op dit moment wil betalen aan de buurman.

Uitgangspunt voor berekening van de aangepaste huur voor jouw winkelruimte is een andere. Het uitgangspunt bij huurprijsaanpassing moet zijn het gemiddelde aan huurprijzen dat de afgelopen vijf jaar betaald is voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Met andere woorden: wat hebben soortgelijke winkels in de buurt de afgelopen vijf jaar aan huur betaald?

> Klik hier: Hoe bereken je de huurprijsaanpassing voor winkelruimte en horeca?

Deze huurprijs is meestal veel lager dan de marktwaarde. Bij het gemiddelde van de betaalde huurprijzen over de afgelopen vijf jaar zit immers de periode van recessie, waarin de huurprijzen gemiddeld lager waren. Pas wanneer de huur die jij betaalt veel lager is dan dat gemiddelde van de betaalde huur in de buurt over de afgelopen vijf jaar, heeft de verhuurder een goede kans op verhoging van de huur na het volgen van een gerechtelijke procedure. Hoe die procedure werkt, komt hieronder aan bod.

Wie berekent de aangepaste huur?

Er zijn verschillende huurprijsdeskundigen in de markt die verstand hebben van huurprijzen van winkelruimte en horeca-bedrijfsruimte en van de manier waarop een aangepaste huurprijs wordt berekend. Deze deskundigen spelen een belangrijke rol in het traject dat de wet voorschrijft. Hoe gaat dit traject?

Voorstel aangepaste huurprijs

Het begint ermee dat de verhuurder de huurder moet benaderen met een voorstel tot aanpassing van de huur. Dit is die vervelende eerste brief die de huurder op de deurmat vindt.

TIP: laat je in een vroeg stadium adviseren. Neem de tijd en reageer op de eerste brief van de verhuurder met een brief of e-mail waarin je vraagt hoe die aangepaste huur is berekend.

>> Extra: Download hier voorbeeldbrief Huurverhoging Bedrijfsruimte 2017

Met de reactie van de verhuurder ga je vervolgens naar een huurrechtjurist of -advocaat. Die kan met jou beoordelen of de voorgestelde huurprijs op een juiste manier berekend is en welke vervolgstappen handig zijn.

Procedure aanwijzing deskundige
Wanneer de huurder dit voorstel tot aanpassing van de huurprijs afwijst, dan moet de verhuurder met de huurder in overleg over het aanwijzen van een huurprijsdeskundige. Deze deskundige moet een deskundigenrapport opstellen. Volgens de wet mag de verhuurder namelijk pas naar de rechter om een huurprijsverhoging te vragen wanneer hij beschikt over een rapport van een deskundige. Deze deskundige moet door verhuurder en huurder gezamenlijk zijn benoemd.

Verhuurder en huurder zullen over het algemeen een deskundige die de ander voorstelt niet zomaar vertrouwen en accepteren. Een huurder zal bang zijn dat de verhuurder 'zakendoet' met een deskundige en daardoor geneigd zal zijn de huur flink omhoog te doen. Verhuurder en huurder worden het vaak niet eens over de aan te wijzen deskundige.

In dat geval kan de verhuurder naar de rechter om een deskundige te laten aanwijzen. Dit is een procedure op zich. Hier gaan maanden overheen. In deze procedure mogen zowel verhuurder als huurder hun inbreng geven over een aan te wijzen deskundige. Deze procedure is een voorbereiding op de 'echte' huurprijsaanpassingsprocedure. Wanneer een deskundige eenmaal door de rechter is aangewezen, moet de deskundige aan de slag.

Fixatie ingangsdatum aangepaste huurprijs
Een belangrijk punt is dat met het starten van deze procedure tot aanwijzing van de deskundige de datum waarop de aan te passen huurprijs ingaat, wordt gefixeerd. Voor verhuurder is dit gunstig. Hij weet dan in ieder geval dat wanneer het hem in een later stadium in de 'echte' huurprijsaanpassingsprocedure lukt de huurprijs te laten verhogen, de huurprijs met terugwerkende kracht wordt aangepast met ingang van deze gefixeerde datum.

Terug naar het traject. De datum is gefixeerd en een deskundige gaat aan de slag. De deskundige moet input van verhuurder en huurder vragen over geschikte vergelijkbare bedrijfsruimtes in de buurt en huurprijzen die de afgelopen jaren voor die ruimtes betaald zijn. Hij gebruikt ook zijn eigen informatie. Ook kijkt hij naar verbeteringen aan het gehuurde die op kosten van de huurder zijn aangebracht. Deze verbeteringen mogen geen rol spelen bij het verhogen van de huurprijs.

Verhuurder en huurder kunnen er bij het tot stand komen van dit rapport op toezien dat de deskundige bedrijfsruimtes in de vergelijking betrekt die ook echt vergelijkbaar zijn (zo wordt een winkel bijvoorbeeld niet met een café vergeleken).

Hier komt na overleg met beide partijen een rapport uit met een advies voor een aangepaste huurprijs.

Echte huurprijsaanpassingsprocedure
De verhuurder heeft nu het rapport. Vervolgens moeten verhuurder beslissen of het zinvol is naar de rechter te stappen voor de echte huurprijsaanpassingsprocedure. Of het voeren van die procedure zinvol is, hangt er vanaf of de aangepaste huur volgens het rapport veel hoger is dan de nu betaalde huur en de kosten van een procedure binnen afzienbare termijn met de huurverhoging door de verhuurder kunnen worden terugverdiend.

Mocht de verhuurder ertoe besluiten de echte huurprijsaanpassingsprocedure te beginnen, dan zijn er voor de verhuurder nog veel onzekerheden. Het kan wel zo zijn dat de deskundigen in het rapport een veel hogere huur heeft geadviseerd; dat wil nog niet zeggen dat een rechter het daarmee eens is. De rechter mag met het rapport doen wat hij wil. De uitkomst van de huurprijsaanpassingsprocedure is dus kostbaar en onzeker voor de verhuurder. Natuurlijk is dit ook het geval voor de huurder.

De echte huurprijsaanpassingsprocedure bij de kantonrechter kan weer maanden tot een jaar duren. Uiteindelijk komt hier een vonnis met de definitieve huurprijs uit. Dit wordt de huurprijs die tussen partijen geldt.

Conclusie
Er moet heel wat gebeuren voordat een verhuurder een huurprijsverhoging kan doorvoeren. Verhuurder moet veel kosten maken om dit via een gerechtelijke procedure te bereiken wanneer de huurder van de winkelruimte niet vrijwillig met de huurprijsverhoging instemt. Verhuurder moet een jurist/ advocaat inschakelen om de huurprijsverhoging via de rechter tot stand te brengen en hij moet de kosten van een deskundige voorschieten. De huurprijsverhoging moet goed zijn onderbouwd en overeenkomen met huurprijzen van vergelijkbare winkels in de omgeving. Ook moet er rekening worden gehouden met verbeteringen die de huurder zelf heeft aangebracht.

Of het voorstel tot huurverhoging  terecht is, is dus maar de vraag. En ook of de verhuurder daadwerkelijke gerechtelijke stappen zet. Stem daarom als huurder niet klakkeloos in met een voorstel tot huurverhoging! Ga met de verhuurder in gesprek en laat je daarbij helpen door een huurprijsdeskundige of advocaat.

Maaike Cohen
Corten De Geer Advocaten

 

Over de auteur
MarketingTribune-gastblogger Maaike Cohen is advocaat huurrecht bij Corten De Geer Advocaten en heeft veel ervaring in de retail. Huurbeëindiging, huurprijsaanpassing en servicekostengeschillen behoren tot haar dagelijkse praktijk. Ze werkt daarnaast voor diverse zorginstellingen en staat kunstenaars(collectieven) bij.

Zie ook hier

Photo (boven) by Kiwihug on Unsplash