[analyse] Locatus over de verdwenen winkels

Binnensteden veranderen meer dan we denken, stelt Locatus. Er heeft een transformatie plaatsgevonden van koopcentra naar centra met een steeds meer diverse functie. 'Van 11.372 detailhandelspanden in 2004 naar 8.595 nu. Een afname van bijna 25%. Eind vorige eeuw werd in de binnensteden vooral gewinkeld, terwijl we in de huidige binnensteden winkelen, wonen, werken én recreëren.'

Eind vorige eeuw werd in de binnensteden vooral gewinkeld, terwijl we in de huidige binnensteden winkelen, wonen, werken én recreëren, signaleert Gertjan Slob namens het bureau: 

'De vraag is dan: “Wat is er met deze 2.800 winkels gebeurd?”  Eerst even twee begrippen uitgelicht: Detailhandel versus Retail.

• Detailhandel oftewel winkels zijn publiek toegankelijke commerciële functies, waar je een fysiek product koopt, dat je niet ter plekke consumeert. De definitie van detailhandel is door de overheid vastgelegd en wordt ook gebruikt in bestemmingsplannen (zie ook deze link, red.).
• Onder Retail verstaan we alle publiek toegankelijke commerciële functies (ook als panden tijdelijk leeg staan). Dus niet alleen de chocoladewinkel, kledingzaak of supermarkt (detailhandel), maar ook de kapper, tattoo shop, apotheek en het restaurant of tankstation.'  

Veranderingen volgen in onze database
De Locatus retaildatabase bevat volgens Slob alle verkooppunten in Nederland. 'Als een winkel leeg komt te staan, of verandert naar horeca of een andere commerciële dienstverlener, zien wij dit in onze database.  

Er zijn echter ook veel panden die totaal andere – niet-retail – functie krijgen. Ze veranderen in een woning of kantoor of ze worden wellicht gesloopt of samengevoegd met een ander pand. In die gevallen is er sprake van een transformatie.  

Zodra een pand geen retailfunctie meer heeft, verdwijnt deze uit onze retaildatabase, waardoor we niet weten wat na een transformatie de nieuwe functie is. Via het BAG kan daar wel iets over gezegd worden, maar vaak is de informatie uit het BAG te algemeen (veel mengfuncties) en verre van betrouwbaar. Toch willen we meer inzicht in het transformatieproces, dus we zijn zelf op onderzoek gegaan.  

Om meer te kunnen zeggen over het transformatieproces heeft ons veldwerkteam het afgelopen half jaar de functie van alle panden vastgelegd in vijf stadscentra, namelijk Arnhem, Groningen, Rotterdam, ’s-Hertogenbosch en Utrecht.'  

Welk deel van die steden Locatus heeft geïnventariseerd, kunt u zien via deze link.  

Slob: 'Nota bene: het gaat bij de cijfers die ik noem steeds om de saldo’s. De genoemde getallen zijn het saldo van vele verschuivingen. Zo komen winkelpanden leeg te staan, maar evengoed waren er in 2004 leegstaande panden waar nu weer een winkel in zit. Of panden zonder retail in 2004 transformeren naar retail in 2023 en andersom.  Per saldo zijn er meer panden waar een retail activiteit uit is verdwenen dan panden waar een retail activiteit in is gekomen. Met dit in gedachte moet u alle volgende beschreven verschuivingen lezen. 

In deze vijf steden zijn met deze inventarisatie door de veldwerkers van Locatus bijna 5.000 panden onder de loep genomen. 

Slob: 'Van deze panden hadden er in 2004, 4.003 een retailfunctie (de rest waren woningen, kantoren of andere niet publiek commerciële functies). Als we dit vergelijken met de huidige situatie in deze 5 centrumgebieden zien we per saldo de volgende verschillen: We zien in deze tabel dat het onderzochte centrumgebied van Den Bosch nu 74 panden minder heeft met een retailfunctie (kolom Totaal saldo retail). De grootste afname van panden was in de detailhandel (-100), terwijl cultuur & horeca (+16) en leegstand (+11) juist toenamen. De enige stad waar we in het onderzochte centrumgebied nog een toename van het aantal retailpanden zien is Utrecht. Dit komt vooral door de herontwikkeling van Hoog Catharijne en het stationsgebied. Toevallig is dit aantal toegenomen retailpanden precies gelijk aan de toename van het aantal leegstaande panden.'  

Functiewijziging verdwenen activiteiten

'In totaal zijn er in deze vijf centrumgebieden nu 560 panden minder met een detailhandelsactiviteit ten opzichte van 2004. Dat is een afname van 24% en blijkt de afname in deze vijf deelgebieden vrijwel gelijk aan de procentuele afname die we zien in onze zeventien grootste steden als geheel. Naast de afname van detailhandelspanden is er ook een afname van 80 panden met een dienstverlenende functie. Daarbij valt op dat we hier alleen een serieuze afname in Arnhem en Rotterdam zien. Deze 640 verdwenen activiteiten uit deze beide groepen, zijn verschoven naar de volgende functies: 

• 266 zijn nu een activiteit die wij niet tot retail rekenen (daarover straks meer). 
• In 222 panden is cultuur of horeca gekomen.
• Tot slot staan er 152 panden extra leeg.

De procentuele leegstand is daarmee gestegen van 5% naar 9%. In deze vijf centrumgebieden is de verblijfsfunctie duidelijk sterker geworden door meer cultuur en horeca, maar er is ook een hogere leegstand.'
Lees de bevindingen in detail verder op Locatus.

Conclusie veranderingen centra binnensteden
In Nederlandse binnensteden ziet Locatus een flinke afname van het aantal retailpanden, met name van detailhandelspanden. 'Uit ons onderzoek in vijf grote steden blijkt dat de belangrijkste verklaring is dat veel panden in de afgelopen 20 jaar zijn samengevoegd om zo ruimte te bieden aan grotere winkels. Transformatie naar woningen en kantoren is ook een verklaring, maar dit is in verhouding bij veel minder panden gebeurd. Verder zien we binnen de retailpanden een verschuiving van detailhandel naar niet-detailhandel. Horeca en cultuur zorgen voor een aangenamere verblijfsfunctie van de binnensteden. Het onderzoek geeft een goed beeld van de veranderingen in alle zeventien binnensteden en wat met de totale 2800 verdwenen detailhandelspanden is gebeurd.' 
(PvWK, bron: Locatus - beeld: Phil Desforges / Unsplash)